Face aux risques d’impayés, les propriétaires cherchent souvent à se protéger au mieux. Deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Comment choisir entre ces deux options ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune ? Cet article vous aidera à y voir plus clair.
L’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés est une garantie souscrite par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurances. Elle permet de couvrir les loyers non perçus en cas de défaillance du locataire, ainsi que d’autres frais liés à cette situation (détériorations, procédures judiciaires, etc.). Elle peut être souscrite individuellement ou incluse dans un contrat d’assurance multirisque habitation.
Cette assurance présente plusieurs avantages pour le propriétaire :
- Une protection financière en cas d’impayés, pouvant aller jusqu’à 100% des loyers et charges
- Une prise en charge des frais de justice en cas de litige avec le locataire
- La possibilité de choisir le niveau de garantie selon ses besoins
Cependant, l’ALI a également quelques inconvénients :
- Son coût, qui oscille généralement entre 2% et 4% du loyer mensuel
- Des critères de solvabilité stricts pour le locataire, qui peuvent limiter le choix des candidats
- Des délais de carence et des franchises à prendre en compte
La caution
La caution est une garantie apportée par un tiers (généralement un proche du locataire) qui s’engage à payer les loyers et charges impayés en cas de défaillance du locataire. Elle peut être simple ou solidaire, cette dernière offrant une meilleure protection au propriétaire.
La caution présente plusieurs avantages :
- Aucun coût pour le propriétaire (sauf en cas de recours à une société de cautionnement)
- Un lien personnel entre le locataire et son garant, qui peut inciter ce dernier à honorer ses engagements
Toutefois, elle comporte également des inconvénients :
- Une protection limitée en cas de défaillance simultanée du locataire et de son garant
- Des démarches plus complexes pour récupérer les sommes dues
- Le risque de conflit avec le garant, notamment en cas de poursuites judiciaires
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation, vous devrez prendre en compte plusieurs éléments :
- Vos attentes en matière de sécurité financière : si vous souhaitez bénéficier d’une protection maximale, l’ALI sera sans doute plus appropriée.
- Le profil des locataires potentiels : si vous avez affaire à des candidats présentant un risque faible d’impayés (salariés en CDI, par exemple), la caution pourra suffire.
- Votre budget : l’ALI représente un coût supplémentaire, tandis que la caution est gratuite pour le propriétaire (sauf en cas de recours à une société de cautionnement).
Enfin, il est important de noter que ces deux garanties ne sont pas incompatibles : vous pouvez cumuler l’assurance loyers impayés et la caution dans certains cas, notamment si le locataire présente un profil à risque ou si vous souhaitez bénéficier d’une protection maximale.
En conclusion, choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution dépendra de vos besoins et de votre situation. N’hésitez pas à étudier les différentes offres disponibles sur le marché et à demander conseil à un professionnel pour faire le meilleur choix possible.