L’achat en indivision est une solution de plus en plus plébiscitée par les acquéreurs immobiliers, que ce soit entre membres d’une même famille, amis ou encore partenaires. Ce mode d’acquisition présente en effet des avantages indéniables, mais également des contraintes et des risques à ne pas négliger. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous aider à mieux comprendre l’achat en indivision et les étapes clés pour réussir votre projet.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste pour plusieurs personnes à devenir conjointement propriétaires d’un bien immobilier. Chaque indivisaire possède une part du bien, déterminée à la signature de l’acte de vente et exprimée en pourcentage. Ces parts peuvent être égales ou inégales, selon la contribution financière de chaque acquéreur.
Il est important de noter que les co-indivisaires sont considérés comme étant propriétaires ensemble du bien dans sa totalité, et non pas chacun d’une partie distincte du bien. Cela signifie que tous les co-indivisaires ont le droit d’utiliser et de jouir du bien, sauf si une convention d’indivision prévoit des règles spécifiques.
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
L’un des principaux avantages de l’achat en indivision est la possibilité de mutualiser les ressources financières pour acquérir un bien immobilier. En effet, plusieurs personnes peuvent ainsi se réunir pour acheter un bien, ce qui leur permet de bénéficier d’un financement plus important et de partager les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, taxes, etc.). De plus, en cas de décès de l’un des co-indivisaires, ses héritiers recueillent sa part dans l’indivision, sans avoir à payer de droits de mutation.
Cependant, l’achat en indivision présente également des inconvénients et des risques. Tout d’abord, il est essentiel que les co-indivisaires s’entendent bien et soient d’accord sur la gestion du bien immobilier (travaux, entretien, location…), car toute décision doit être prise à l’unanimité. En cas de désaccord, le recours au tribunal peut être nécessaire. De plus, si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part ou sortir de l’indivision, il doit obtenir l’accord des autres co-indivisaires ou faire appel à la justice.
La convention d’indivision : un outil précieux pour sécuriser votre achat
Afin de prévenir les conflits et sécuriser votre achat en indivision, il est vivement recommandé de mettre en place une convention d’indivision. Ce document juridique établi par un notaire détermine les règles applicables à la gestion et à la jouissance du bien immobilier. Il précise notamment :
- Les parts respectives de chaque indivisaire dans le bien
- Les modalités de prise de décision concernant la gestion du bien (travaux, location…)
- Les conditions de sortie d’un indivisaire et de cession de ses parts
- Les modalités de partage des charges et dépenses liées au bien (taxes, entretien, travaux…)
La convention d’indivision peut être établie pour une durée déterminée ou indéterminée, et peut être modifiée à tout moment avec l’accord unanime des co-indivisaires.
Financer un achat en indivision : les solutions disponibles
Pour financer un achat en indivision, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- L’apport personnel : chaque indivisaire peut contribuer au financement du bien à hauteur de sa part, en apportant une somme d’argent issue de son épargne personnelle.
- Le prêt immobilier : les co-indivisaires peuvent également solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque. Dans ce cas, il est généralement recommandé que chaque emprunteur souscrive à une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité.
- Le prêt aidé, tel que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Accession Sociale (PAS) : ces dispositifs peuvent être cumulés avec un prêt immobilier classique pour faciliter l’accès à la propriété.
Il est important de noter que chaque co-indivisaire est solidairement responsable du remboursement du prêt immobilier, ce qui signifie que si l’un d’eux ne peut plus honorer ses engagements, les autres devront assumer la totalité des mensualités.
La fiscalité de l’achat en indivision
En ce qui concerne la fiscalité liée à l’achat en indivision, plusieurs aspects doivent être pris en compte :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement…) sont répartis entre les co-indivisaires proportionnellement à leurs parts dans le bien.
- Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) sont également répartis entre les co-indivisaires selon leurs quotes-parts.
- En cas de location du bien immobilier, les revenus locatifs perçus sont imposables au titre des revenus fonciers pour chaque co-indivisaire selon sa part dans le bien. Il est possible d’opter pour le régime réel ou le régime forfaitaire (micro-foncier) en fonction de la situation de chacun.
- Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value éventuelle est imposable pour chaque co-indivisaire selon sa part dans le bien. Les abattements et exonérations applicables varient selon la durée de détention du bien et la situation personnelle de chaque indivisaire.
Il est donc essentiel de bien s’informer sur les conséquences fiscales de votre achat en indivision et d’anticiper leur impact sur votre situation personnelle.
Dans cet article, nous avons passé en revue les principaux aspects de l’achat en indivision : ses avantages et inconvénients, la convention d’indivision, le financement et la fiscalité liés à ce mode d’acquisition. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en indivision, il est important de vous entourer de professionnels compétents (notaire, conseiller en gestion de patrimoine…) pour vous accompagner dans votre projet et sécuriser au mieux vos intérêts.