Face à la hausse constante des loyers dans les zones tendues, l’encadrement des loyers est devenu un sujet incontournable pour le marché immobilier. Alors que cette mesure fait débat entre les partisans d’une régulation plus stricte et ceux qui estiment qu’elle freine l’investissement locatif, cet article propose de faire le point sur les enjeux de l’encadrement des loyers et son application dans les zones tendues.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure visant à limiter la hausse des loyers dans certaines zones géographiques où la demande locative est particulièrement forte. Il s’agit de protéger les locataires contre l’inflation immobilière et de favoriser l’accès au logement pour tous. L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, puis réactivée par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018. Cette mesure concerne les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’écart entre l’offre et la demande de logements est le plus marqué.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Dans les zones concernées, l’encadrement des loyers impose un loyer de référence qui ne peut être dépassé lors de la signature d’un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail existant. Ce loyer de référence est calculé en fonction de la localisation du bien, de sa surface et de sa date de construction. Il est révisé chaque année par les préfets et publié au Journal Officiel. En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) et, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection.
Les zones tendues concernées
L’encadrement des loyers s’applique actuellement dans deux villes : Paris et Lille. D’autres agglomérations pourraient également être concernées à terme, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Pour être éligibles à l’encadrement des loyers, les communes doivent remplir plusieurs critères, tels que :
- Une population supérieure à 50 000 habitants ;
- Un taux d’effort médian des ménages pour se loger supérieur à 40 % ;
- Un taux de vacance des logements inférieur à 8 %.
Dans ces zones tendues, l’offre insuffisante de logements engendre une forte pression sur les prix et accentue les difficultés pour trouver un logement abordable. L’encadrement des loyers est donc une réponse à cette situation préoccupante.
Les effets de l’encadrement des loyers
Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, les résultats sont mitigés. Si certains observateurs estiment qu’il a permis de freiner la hausse des loyers et d’améliorer l’équilibre entre offre et demande, d’autres considèrent que cette mesure a découragé les investisseurs et réduit le nombre de biens disponibles à la location. Selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP), entre 2018 et 2020, les loyers ont augmenté en moyenne de 0,5 % à Paris, contre 1 % auparavant. Toutefois, cet encadrement n’a pas empêché certaines hausses ponctuelles importantes dans certains quartiers ou pour certains types de logements.
« L’encadrement des loyers est une mesure qui peut permettre de réguler le marché locatif dans les zones tendues, mais il doit être accompagné d’autres dispositifs pour favoriser la construction de logements et répondre aux besoins des ménages », explique un expert en immobilier.
Les perspectives d’évolution
L’avenir de l’encadrement des loyers dépendra en grande partie des résultats obtenus dans les villes concernées et du contexte politique. La ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé en septembre 2021 que le gouvernement était favorable à l’extension de l’encadrement des loyers à d’autres villes, sous réserve de l’accord des élus locaux. Cette mesure pourrait ainsi concerner des agglomérations comme Bordeaux, Lyon ou encore Marseille.
Par ailleurs, la question de l’encadrement des loyers est également au cœur des débats sur la politique du logement en Europe. Plusieurs pays ont adopté des mesures similaires, notamment l’Allemagne et la Suède, avec des résultats contrastés.
En conclusion, l’encadrement des loyers est une mesure qui suscite de nombreuses interrogations et dont les effets restent à évaluer pleinement. Il apparaît néanmoins comme un outil potentiellement utile pour réguler le marché locatif dans les zones tendues et favoriser l’accès au logement pour tous.